Nov 27, 2009

PANDUAN PERENCANAAN TEMPAT USAHA

"If you go to work on your goals, your goals will go to work on you. If you go to work on your plan, your plan will go to work on you. Whatever good things we build end up building us."

Jim Rohn

1. Melihat Kedepan

Pada waktu anda melakukan perencanaan untuk memulai usaha baru mungkin anda membutuhkan tempat usaha dan tambahan kewajiban sebagai akibatnya. Hal ini akan menambah biaya dan mungkin juga waktu untuk mendapatkan ijin berusaha di tempat itu. Untuk membuat peramalan keuangan maka anda harus dapat memperkirakan besarnya biaya dan waktu yang dibutuhkan untuk hal ini.

2. Memilih Tempat Usaha

Pada waktu memilih tempat usaha, beberapa faktor harus diperhatikan. Umumnya, menanda-tangani kontrak sewa tempat usaha membawa kewajiban hukum (dan keuangan) yang sangat berarti. Sewa jangka-pendekpun menyangkut kewajiban. Oleh karena itu memilih tempat usaha harus dilakukan dengan cermat.

Lokasi disebutkan sebagai faktor yang paling penting untuk menjamin keberhasilan berusaha. Kalau penelitian pasar anda benar dan sudah memperhitungkan semua faktor, maka lokasi dan tempat usaha anda harus berhubungan dengan pasar yang anda tuju dan harus memenuhi semua persyaratan yang diperlukan.

3. Membuat Profil Kebutuhan Tempat Usaha

Sebelum mencari tempat usaha, gambarkanlah profil kebutuhan anda yang sebenarnya. Hal ini akan menjamin dalam pemilihan tempat usaha dan juga menjadi dokumen yang berguna untuk diberikan kepada agen penjualan tempat usaha yang dapat membantu anda mencari tempat usaha lain yang cocok. Faktor-faktor yang harus diperhitungkan adalah:

(1) Lokasi

Lokasi usaha anda tergantung terutama pada pemahaman anda mengenai pasar khusus yang anda tuju. Apakah usaha anda cocok untuk jalan besar, jauh dari jalan besar, daerah perdagangan atau di desa? Biasanya biayanya berbeda-beda untuk jenis konsumen yang berbeda. Apakah mudah mencapai jalur kendaraan umum untuk karyawan anda? Apakah tempat parkirnya cukup luas? Berapa jauhnya dengan konsumen yang potensial? Konsumen mungkin bersedia pergi ke tempat usaha anda, tetapi kebanyakan mereka akan memilih yang terdekat. Apakah pemasok anda mudah mencapai tempat usaha anda?

(2) Citra dan perhatian pada konsumen

Kalau anda mengharapkan banyak konsumen datang ke tempat usaha anda maka kesan konsumen terhadap tempat usaha anda itu menjadi penting. Sedikit saja perusahaan baru mempunyai cukup dana untuk membangun kantor yang mewah, umumnya perusahaan baru masuk ke pasar dengan mengandalkan harga produknya yang murah. Untuk itu, kantor yang sederhana tetapi rapih akan memberi jaminan kepada tamunya bahwa mereka akan memperoleh barang yang murah. Penting untuk memberikan jaminan bahwa para tamu dapat menemui anda dengan mudah dan kalau harus menunggu mereka disediakan tempat yang nyaman. Kalau suatu tempat kerja digunakan bersama oleh beberapa karyawan, periksalah efisiensi dan keramahan penerima tamu (resepsionis) dan penerima telpon, dan kemudahan untuk bergerak. Pengalaman buruk di tempat seperti ini akan mengakibatkan anda kehilangan pelanggan sebelum anda menemui mereka! Apakah pelanggan anda memerlukan tempat parkir dan kalau ya berapa banyak?

(3) Besarnya Tempat Usaha

Bayarlah apa yang anda perlukan saja – setiap karyawan memerlukan ruang kerja sebesar 10 meter persegi. anda harus menghitung luas yang tepat untuk tempat usaha yang anda perlukan, dengan menjamin ruangan ekstra untuk pengembangan usaha dimasa depan. Perhitungan seperti itu sangat penting untuk merancang sebuah pabrik. Kesalahan yang dibuat dalam perhitungan ini akan membutuhkan biaya yang sangat besar kalau harus dilakukan perubahan kelak. Kalau perusahaan Anda akan menerima kiriman barang yang berukuran besar, apakah ada ruang untuk membongkar dan menyimpan? Kalau ada tawaran tempat usaha dengan ruang ekstra untuk berkembang dimasa depan, apakah dibolehkan kelebihan ruangan yang belum digunakan itu disewakan kepada orang lain?

(4) Membuat Penilaian Tempat Usaha

Jangan terbuai dengan tawaran tempat usaha yang kelihatan mewah sehingga membuat anda seperti orang penting. Lihatlah dengan kritis apa yang ditawarkan.

(5) Memenuhi Peraturan Perundangan

Sebelum mempertimbangkan pilihan suatu tempat usaha dari perhitungan bisnis, hal yang paling mendasar adalah mempertimbangkan keadaan fisik tempat usaha itu yang berhubungan dengan kesehatan dan keselamatan kerja. Apakah diperlukan perbaikan-perbaikan untuk menjadikan tempat usaha itu memenuhi persyaratan perundangan mengenai standar kesehatan, keselamatan kerja, dan peraturan kebakaran dan gedung? Kantor Dinas dalam Pemda dapat memberikan saran mengenai hal ini.

(6) Persaingan

Apakah banyak pesaing di tempat usaha itu? Hal ini bisa berakibat buruk tetapi bisa juga bermanfaat. Kalau ada perusahaan yang sama berarti anda telah memilih tempat usaha yang tepat. Kalau tidak ada perusahaan yang sama dengan perusahaan anda carilah sebabnya mengapa demikian, karena mungkin saja sudah pernah perusahaan seperti itu mencoba berusaha ditempat itu tetapi kemudian bangkrut.

(7) Biaya

Berapa besar sewanya? Periksalah luas tempat usaha itu dan hitunglah biaya per meter persegi, dan anda akan tahu apakah tempat ini banyak diminati orang. Jangan melupakan biaya energi (misalnya listrik). Berapa tagihan pada penghuni yang lalu? Kalau perlu melakukan perbaikan berapa biaya yang diperlukan? Apakah biaya ini akan mempengaruhi perhitungan anggaran semula?

(8) Ijin Membangun Bangunan (IMB)

IMB diperlukan untuk semua jenis pembangunan. Kalau permohonan IMB ditolak anda akan diberi tahu sebabnya sehingga anda dapat melakukan perubahan untuk memenuhi persyaratan yang ditetapkan.

(9) Lingkungan Kerja

Orang biasanya menganggap remeh peran lingkungan kerja terhadap kinerja. Apakah tempat itu mempunyai penampilan yang cukup baik? Apakah diterangi dengan baik, cukup bersih dan tenang agar supaya karyawan dapat berkonsentrasi dalam bekerja? Gangguan dapat menjadi masalah pada tempat kerja yang digunakan bersama. Tetapi orang yang bekerja menyendiri juga akan mengurangi efektifitas kerjanya. Tentu saja keseimbangan diperlukan dalam menentukan tempat kerja para karyawan.

(10) Keamanan

Apakah tempat usaha itu dipasangi alarm? Apakah pintu-pintunya baik dan dapat dikunci? Berapa sering pencuri masuk ke tempat ini? Catatan keamanan tempat itu dapat berakibat pada besarnya premi yang anda harus bayar untuk asuransi, atau kerugian yang harus anda ganti atas pencurian yang terjadi. Kalau anda berencana menyimpan barang berharga maka pertimbangan ini sangat perlu, khususnya kalau usaha anda berkembang pesat.

(11) Dana Bantuan (subsidi)

Mungkin tersedia dana bantuan atau subsidi untuk berusaha untuk membantu anda memulai usaha baru kalau lokasi anda ditempat tertentu. Faktor lain yang harus disadari adalah lama dan persyaratan sewa, jasa dan fasilitas, biaya pemeliharaan dan peraturan IMB. Kunjungilah tempat usaha itu pada waktu yang berbeda-beda untuk mengetahui jenis orang-orang yang lewat disana dan berbicaralah dengan tetangga.

(12) Jenis Properti

(a) Lingkungan Industri Kecil (LIK)

Lingkungan Industri Kecil menyediakan tempat usaha dengan ukuran berbeda-beda yang secara khusus dirancang untuk membantu usaha kecil memulai usaha barunya. Usaha yang ada disini biasanya khusus untuk jasa pelayanan dan pabrikan kecil. Pada umumnya sewanya murah. Biaya overhead seperti listrik dan air bisa lebih murah dan mudah penghitungannya. Keuntungan terutama dari LIK adalah tersedianya fasilitas umum yang dapat digunakan bersama.

(b) Pabrik

Kalau anda berusaha dalam bidang manufaktur atau kalau anda harus menyimpan banyak persediaan maka sebuah pabrik kecil akan cocok untuk itu.

(c) Kompleks Perkantoran

Ruang kantor sewaan mungkin cocok untuk usaha tertentu, misalnya jasa pelayanan keuangan. Fasilitas umum yang dapat digunakan bersama biasanya tersedia disana.

(d) Toko

Tempat usaha adalah merupakan hal utama dalam mendirikan usaha toko. Hal-hal yang perlu dipertimbangkan adalah:

* Bentuk persaingan langsung apa yang ada disana?

* Bentuk persiangan yang tidak langsung apa yang ada disana (misalnya pesanan lewat pos atau telpon, pasar, dsb)

* Didaerah sekitarnya, berapa penduduknya, tingkat pengangguran, dan daya belinya?.

* Apakah ada rencana pengembangan daerah yang akan berakibat pada usaha anda?

* Apakah akan terjadi perubahan pada konsumen yang ditargetkan, misalnya kalau laju kelahiran menurun, apakah ini akan berakibat pada penurunan penjualan mainan anak?

(e) Rumah Tinggal

Banyak usaha baru dimulai dari tempat tinggal pemiliknya. Kalau jenis usaha ini merupakan kegiatan satu orang saja dan membutuhkan peralatan kantor yang mendasar, maka bekerja dirumah adalah cara yang murah dan nyaman dalam jangka pendek. Namun demikian, ada kelemahannya. Kehidupan keluarga akan terganggu, mungkin akan sukar berkonsentrasi pada pekerjaan, tetapi juga sukar untuk melupakannya. Tetangga mungkin akan mengeluh, dan mungkin anda memerlukan ijin berusaha disana. Citra perusahaan juga tidak cocok.

(f) Membangun Tempat Usaha Sendiri

Bagi kebanyakan usaha baru, lokasi dan tempat usaha merupakan bagian penting. Sebagai contoh, gagasan untuk mendirikan tempat penitipan dan pengasuhan anak muncul karena adanya ruangan dalam gereja atau mesjid yang dapat digunakan. Bergantung pada lokasinya, mungkin malah ada dana bantuan untuk mengembangkan usaha. Ini biasanya membutuhkan waktu tiga tahun atau lebih untuk menjadi perusahaan yang mapan.

(g) Sewa atau Beli

Menyewa mungkin lebih menguntungkan daripada membeli. Kalaupun harus membeli tempat usaha, hal ini harus diperhitungkan dalam rencana keuangannya. Tempat usaha merupakan aset, tetapi biaya pengembangan dan pemeliharaannya juga harus diperhitungkan.

(h) Tahu Hak Anda

Hak anda sebagai penyewa adalah sebagai berikut dan harus dicantumkan dalam kontrak sewa:

· Anda harus berhak untuk mendapat jalan akses ke jalan raya terdekat. Kalau anda harus menyewa sebagian dari sebuah bangunan, anda harus mempunyai hak untuk menggunakan fasilitas umum – tangga, lift dsb – menuju tempat usaha anda

· Anda harus memeriksa apakah tempat usaha itu dilengkapi dengan pelayanan yang mungkin akan anda perlukan, termasuk gas, listrik dan pembuangan air.

· Anda harus mempunyai hak untuk menuntut pemilik bangunan atau penyewa tetangga untuk memelihara propertinya dalam keadaan yang baik.

1. Hak Pemilik bangunan

Pemilik bangunan mempunyai hak dan kewajiban dalam kontrak sewa-menyewa ini tetapi harus menjamin penyewa untuk menempati bagian yang disewa tanpa gangguan.

2. Bentuk Perjanjian

Perhatikan berapa lama perjanjian itu akan berakhir karena akan sulit untuk meninggalkan tempat usaha itu pada waktu anda tidak memerlukan lagi. Amatilah apakah tanggal untuk dapat mulai menempati tempat itu sama dengan tanggal yang ada tertulis dalam kontrak. Anda harus ingat bahwa walaupun anda tidak menggunakan tempat usaha itu anda tetap wajib untuk membayar sewa sampai kontrak itu habis berlakunya. Untuk usaha kecil, sewa jangka pendek atau sewa bulanan mungkin lebih baik.

3. Kewajiban Penyewa

Kalau anda menanda-tangani kontrak sewa berarti anda setuju pada beberapa hal dan tunduk pada beberapa aturan.

4. Uang Sewa

Pastikan bahwa besarnya uang sewa dan tanggal pembayarannya dicantumkan dalam kontrak. Apabila mungkin tawarlah besarnya uang sewa.

5. Perbaikan

Ada tiga tahapan:

· Sebelum anda masuk menempati tempat usaha itu – pastikan tempat itu bisa diperbaiki. Kalau kondisinya sangat buruk buatlah fotonya.

· Selama sewa – anda harus tahu tanggungjawab anda untuk perbaikan

· Akhir masa sewa – anda harus tahu kondisi yang disyaratkan untuk tempat usaha pada waktu anda pindah dari sana. Biasanya pemilik akan memberikan daftar perbaikan yang harus anda lakukan.

Kalau seluruh bangunan disewa, pemilik bangunan mengharapkan anda bertanggung jawab atas semua perbaikan. Untuk menghindari masalah, lakukan survai dahulu untuk mengetahui keadaan bangunan itu. Kalau survai ini menemukan adanya cacat, mintalah ini diperbaiki sebelum menanda-tangani kontrak sewa.

6. Penggunaan

Kontrak sewa biasanya menetapkan batasan untuk penggunaan properti itu. Hal ini biasanya berhubungan dengan jenis usaha atau gangguan seperti bising, asap beracun dsb. Kalau anda harus melakukan perubahan penggunaan tempat usaha itu diskusikan hal itu dengan pemilik bangunan dan pemda setempat.

7. Akhir Sewa

Pada akhir sewa anda dilindungi dari pengusiran melalui Peraturan yang berlaku.

(13) Asuransi Bangunan dan Isinya

a. Tempat Usaha dan Peralatan

Adalah penting untuk mengasuransikan bangunan yang anda tempati secara memadai untuk menanggung pembangunan kembali. Isi bangunan – termasuk persediaan, mesin-mesin, dan mebel – juga harus diasuransikan dengan jaminan yang cukup untuk menggantikannya. Jaminan dapat berupa “semua resiko” (all risks) dengan beberapa pengecualian, atau kerugian spesifik seperti kebakaran, pencurian atau bencana alam. Jumlah jaminan harus memperhitungkan inflasi selama masa jaminan dan masa pembangunannya kembali atau penggantian peralatan. Mintalah informasi pada agen asuransi mengenai skema asuransi apa saja yang ditawarkan perusahaannya.

Kalau anda menyewa, maka pemilik bangunan biasanya yang mengasuransikan bangunan itu; kalau demikian maka premi asuransi itu akan dibebankan kepada anda. Dalam hal itu anda harus memeriksa apakah jaminan itu memadai. Kalau anda menyewa peralatan atau membeli dengan cara mencicil maka anda harus mengasuransikan peralatan itu atas beban anda sendiri.

b. Jenis Properti Lain

Asuransi juga akan menjamin yang berikut ini:

· Uang - uang tunai dan cek yang disilang atau uang dalam transit yang berada dalam tempat usaha Anda

· Barang pindahan – barang-barang yang dipasok oleh pemasok atau barang yang menunggu dikirim kepada pembeli yang disimpan dalam tempat usaha anda

· Pabrik “all risks” – pabrik dan peralatan yang digunakan diluar tempat usaha

· Kaca – kecelakaan yang menimbulkan kerusakan pada kaca jendela atau kaca yang dipasang tetap lainnya

· Teknik – beberapa jenis peralatan dan mesin yang membutuhkan pemeriksaan rutin untuk menjamin dipenuhinya peraturan perundangan

· Komputer – perangkat keras dan perangkat lunak

· Data yang disimpan dalam komputer – anda harus hati-hati, tetapi kalau perusahaan anda sangat bergantung pada data dalam komputer maka biaya untuk memperoleh kembali data yang hilang akan sangat besar

· Makanan beku – rusaknya makanan beku karena mesin pendingin tidak bekerja

4. Kesimpulan

Adalah merupakan tanggung-jawab anda untuk mengetahui semua peraturan dan kewajiban yang berlaku untuk usaha anda. Memilih tempat usaha mempunyai dampak keuangan yang besar pada usaha anda, oleh karena itu lakukanlah itu secara cermat. Periksalah semua dokumen dan peraturan perundangan secara teliti – keteledoran bukanlah cara membela diri yang baik dalam persidangan hukum; kalau anda mengabaikan peraturan banguan (misalnya) anda sama bersalahnya seperti kalau hal itu dilakukan secara sengaja.

Reactions:

0 comments:

Post a Comment