POTENSI DAN PROSPEK INVESTASI HOTEL RESORT DI KABUPATEN JEPARA

Harus diakui bahwa Indonesia semakin tertinggal dalam persaingan pariwisata di kawasan ASEAN dibanding Thailand, Malaysia dan Singapura, padahal Indonesia demikian kaya dengan aneka ragam budaya dan alam yang indah dan memukau. Pada tahun 1999, Indonesia menerima sekitar 5 juta wisatawan atau 14% dari seluruh pengunjung wisatawan asing ke ASEAN, sedang Singapura meraih 21%, Malaysia 24% dan Thailand 26%. Tujuh tahun kemudian pada tahun 2006, kontribusi Indonesia ternyata jauh berkurang menjadi 8,6% saja, sedangkan Singapura menyumbang 17,1%, Thailand 24,4% dan Malaysia melejit ke 31% menjadi penyumbang terbesar wisatawan ke ASEAN. Jumlah wisatawan asing ke Indonesia tahun 2006 masih saja tercatat sekitar 4,8 juta dibanding 9,7 juta wisatawan yang ke Singapura, 13,8 juta ke Thailand dan 17,5 juta yang ke Malaysia.

Sebab itu pada tahun 2008 dengan “Visit Indonesia Year” Indonesia berharap bisa meraih 7 juta wisatawan internasional dan 6 juta tahun 2007. Sementara itu Presiden telah menerbitkan Inpres 16 tahun 2005 yangmenginstruksikan Menteri dan Badan-badan Pemerintah terkait serta semua Gubernur dan Bupati/Walikota untuk mendukung dan berkoordinasi erat bagi mempercepat pembangunan Pariwisata Indonesia. Tetapi apabila keberhasilan diukur dari jumlah wisatawan yang diterima, maka sampai saat ini, keberhasilan masih juga belum nyata. Perkembangan pariwisata Indonesia tak terlepas dari perkembangan pariwisata dunia. Dari sanalah optimisme ini tumbuh. Adalah WTO (World Tourism Organization) yang melontarkan estimasi optimistik dalam WTO’s Tourism 2020 Vision. WTO memperkirakan jumlah kunjungan wisatawan internasional di seluruh dunia akan mencapai 1.006,4 juta pada tahun 2010 dan 1.561,1 juta pada tahun 2020. Dari jumlah tersebut 1,18 milyar merupakan kunjungan intraregional dan sisanya sebanyak 377 juta merupakan long haul. Secara total, tingkat pertumbuhan kunjungan wisatawan diperkirakan 4,1 persen per tahun. Untuk wilayah Asia Timur dan Pasifik diperkirakan dapat dicapai pertumbuhan yang lebih tinggi yaitu 6,5 persen. Bahkan di negara tertentu pertumbuhan yang jauh lebih tinggi dapat tercapai.

Angka estimasi WTO ini sudah tentu sangat menggiurkan pelaku usaha pariwisata. Potensi itu tak boleh hanya dibiarkan menjadi peluang liar yang sulit ditangkap. Oleh sebab itu banyak negara terutama di Asia Pasifik berpacu dan berbenah diri untuk membangun industri pariwisatanya.gelombang pariwisata internasional yang besar ini juga akan melanda Indonesia dengan getaran riaknya yang menyentuh banyak sektor ekonomi. Akankah gelombang besar itu benar-benar sampai di pantai Indonesia atau kembali lagi ke laut lepas setelah melihat seonggok sampah permasalahan di bumi pertiwi ini. Kita harapkan hal itu jangan pernah terjadi. Kita harus optimistik namun tetap berdiri di atas realitas.

Menangani industri pariwisata memang lebih rumit dari pada menangani industri pesawat terbang. Industri pesawat terbang memerlukan teknologi canggih dan modal besar namun tidak melibatkan multi sektor. Sedangkan industri pariwisata melibatkan hampir semua sektor ekonomi baik yang tergolong tourism characteristic industry seperti hotel dan restoran maupun tourism connected industry yaitu industri yang sepintas tak berkaitan dengan industri pariwisata namun sebagian demand nya berasal dari pariwisata. Jumlah industri yang terkait dan menerima dampak multiplier dari pariwisata sungguh tak terbilang.

Sejalan dengan era otonomi daerah yang sedang digalakkan dan promosi pariwisata dengan “Visit Indonesia Year 2008”, pemerintah ingin memiliki visi yang menginginkan agar indonesia menjadi negara tujuan wisata yang sejajar dengan bangsa-bangsa lain di kawasan Asia Tenggara. Sementara misi yang diemban sektor pariwisata adalah sebagai penggerak utama dan pendobrak hambatan pariwisata di luar negeri dengan mematuhi aturan main sistem globalisasi pariwisata, AFTA, APEC, dan WTO, serta mengamankan kebijakan pariwisata nasional melalui penataan ulang strategi pemasaran pariwisata Indonesia dan kualitas pariwisata yang unggul. Seperti halnya dalam industri – industri lainnya, industri pariwisata juga harus ditegakkan diatas landasan prinsisp prinsisp yang nyata. Prinsisp prinsip dasar ini sangat tergantung di atas sepuluh landasan pokok yang meliputi, politik pemerintah, perasaan ingin tahu, sifat ramah tamah, jarak dan waktu, atraksi, akomodasi, pengangkutan, harga harga, publisitas dan promosi dan kesempatan berbelanja (nyoman S pendit,2006) .Disamping itu, ada persyaratan yang dikemukakan oleh para ahli dalam usaha suatu negara atau daerah membangun dan mengembangkan industri pariwisatanya berdasarkan studi penelitian, apa apa yang merupakan daya tarik pariwisata, sehingga suatu daerah tujuan hendak dibangun. pola persyaratan tersebut dianataranya adalah faktor alam,sosial budaya,sejarh,agama.fasilitas rekreasi, fasilitas kesehatan,fasilitas belanja fasilitas hiburan,infrastruktur dan fasilitas pangan dan akomodasi (nyoman S pendit,2006)

Kota Jepara memiliki potensi pariwisata yang sangat besar teruatam wisata bahari, sebagi kota pesisir Luas wilayah daratan Kabupaten Jepara 1.004,132 km2 dengan panjang garis pantai 72 km, Dari wilayah Kabupaten Jepara juga mencakup luas lautan sebesar 1.845,6 km². Pada lautan tersebut terdapat daratan kepulauan sejumlah 29 pulau, dengan 5 pulau berpenghuni dan 24 pulau tidak berpenghuni. Wilayah kepulauan tersebut merupakan Kecamatan Karimunjawa yang berada di gugusan Kepulauan Karimunjawa, yakni gugusan pulau-pulau yang ada di Laut Jawa dengan dua pulau terbesarnya adalah Pulau Karimunjawa dan Pulau Kemujan. Sedangkan sebagian besar wilayah perairan tersebut dilindungi dalam Cagar Alam Laut Karimunjawa.

Kabupaten Jepara memang dianugerahi deretan pantai berpasir putih. Pantai-pantai ini memang tidak kalah dengan Kuta di Bali. Sebut saja dua pantai yang sudah menjadi ikon Kota Ukir, yakni Pantai Kartini dan Tirto Samudro atau yang lebih dikenal dengan Bandengan. Keberadaan dua pantai ini sudah dikenal sentero negeri ini, disamping pasir putih, mandi laut, dan yang tidak kalah pentingnya panorama sunset (matahari terbenam) Pembangunan kepariwisataan diarahkan pada peran pariwisata da-lam kegiatan ekonomi yang dapat menciptakan lapangan kerja serta ke-sempatan berusaha dengan tujuan untuk meningkatkan pendapatan ma-syarakat serta penerimaan devisa da-erah. Upaya pengembangan dan pen-dayagunaan berbagai potensi kepari-wisataan tidak hanya tersedianya obyek wisata unggulan daerah tetapi tidak terlepas akan tersedianya sarana akomodasi. Banyaknya sarana akomodasi di Kabupaten Jepara antara lain telah tersedianya hotel-hotel dari kelas Melati sampai dengan kelas Bintang (mewah). Berbintang 5 (1 buah), Berbintang 3 (1 buah), Berbintang satu (1 buah), Hotel Melati (5 buah ), Pondok Wisata ( 16 buah (www.Jeparakab.go.id)

No	Nama	Alamat	Jumlah kamar	Bintang
1	Jepara Indah	Jl. HOS Cokroaminoto No. 10 Jepara	80	Bintang 3
2	Kalingga	Jl. dr. Soetomo No. 16 Jepara	63	Bintang 1
3	Kencana	Jl. Pemuda No. 14 - 16 A Jepara	53	Melati 2
4	Elim	Jl. Dr. Sutomo No. 13 - 15 Jepara	22	Melati 2
5	Kura-kura Resort	Ds. teluk awur Jepara,	10 deluxe room, 5 VIP Bungalow, 5 privatefull villa	Bintang 5
6	Joglo Putu Inten Resort & Gallery	Pantai Karangkebagusan KM. 5 Jepara	19 buah	Melati 1
7	Asia	Jl. Kartini No. 32 Jepara	27 kamar	Melati 3
8	Segoro	Jl. Ringin Raya No. 2 Jepara	43 kamar	Melati 3

Program pengembangan kepariwisataan yang telah dilakukan menunjukkan hasil yang positip. Hal ini dapat dilihat semakin meningkatnya jumlah pengunjung yang datang ke sejumlah obyek wisata. Pada tahun 2005 jumlah pengunjung 851.682 orang sedangkan tahun sebelumnya pengunjung hanya 796.116 orang atau meningkat sebesar 6,98 persen. Pada tahun 2006 jumlah pengunjung yang datang ke lokasi obyek wisata diperkirakan meningkat sebesar 5,09 persen menjadi 873.984 orang. Perkembangan banyaknya wisatawan yang berkunjung ke sejumlah obyek wisata di Jepara disajikan pada tabel 1.dan table 2

Tabel 1.Perkembangan Kunjungan Wisata ( Objek Wisata Alam) Kabupaten Jepara 2004-2006
No	Nama Objek Wisata	Jumlah Pengunjung			Jumlah Pendapatan (Ribuan Rp)
		2004	2005	2006	2004	2005	2006
1	Pantai Kartini	143.656	147.162	236.264	220.798	202.685	227.064
2	Pantai Tirta Samudra	113.703	111.328	102.377	98.486	84.733	103.369
3	Pulau Panjang	9.997	6.615	9.150	8.515	7.891	8.761
4	Air Terjun Songgo Langit	1.037	1.479	2.662	1.819	2.288	1.782
5	TM Karimun Jawa	9.524	9.606	5.949	28.482	11.296	5.111

Tabel 2. Perkembangan Kunjungan Wisata Kabupaten Jepara 2004-2006
No	Nama Objek Wisata	Jumlah Pengunjung			Jumlah Pendapatan (Ribuan Rp)
		2004	2005	2006	2004	2005	2006
1	Museum R.A Kartini	9.038	8.596	12.111	3.759	4.255	3.382
2	Makam dan Masjid Mantingan	362.085	428.248	376.146	8.590	9.900	11.100
3	Benteng Portugis	16.775	18.978	94.633	20.187	32.124	20.848

Sumber : Jepara Dalam angka 2006

Dari data tersebut dapat diketahui bahwa terjadi peningkatan jumlah wisatawan,dari segi pendapatan yang dihasilkan terlihat bahwa pantai kartini dan pantai bandengan memberi kontribusi terbanyak terhadap pendapatan asli daerah. Dengan kondisi seperti ini maka kedua objek wisata tersebut menyimpan potensi yang sangat besar untuk dikembangkan serta menjadi lokasi investasi yang sangat menguntungkan. Salah satu bentuk investasi yang paling potensial adalah dengan mendirikan Hotel Resort .

Hotel Resort didefinisikan sebagai hotel yang terletak dikawasan wisata, dimana sebagian pengunjung yang menginap tidak melakukan kegiatan usaha. Umumnya terletak cukup jauh dari pusat kota sekaligus difungsikan sebagai tempat peristirahatan. Dari definisi diatas dapat disimpulkan bahwa hotel resort secara total menyediakan fasilitas untuk berlibur, rekreasi dan olah raga. Juga umumnya tidak bisa dipisahkan dari kegiatan menginap bagi pengunjung yang berlibur dan menginginkan perubahan dari kegiatan sehari-hari. Beberapa lokasi yang berpotensi antara lain pantai kartini,pantai bandengan dan karimun jawa.

1. Pantai kartini

Obyek Wisata Pantai Kartini terletak 2,5 Km ke Arah barat dari Pendopo Kabupaten Jepara. Obyek Wisata ini berada di Kelurahan Bulu Kecamatan Jepara dan merupakan obyek wisata alam yang menjadi dambaan wisatawan. Berbagai sarana pendukung seperti dermaga, kolam pancing, motel, permainan anak-anak, lapangan tenis, Souvenir Shop dan lain-lain telah tersedia untuk para pengunjung. Suasana di sekitar pantai yang cukup sejuk memang memberikan kesan tersendiri buat pengunjung, sehingga tempat ini sangat cocok untuk rekreasi keluarga atau acara santai lainnya.

Ditempat ini pula para pengunjung dapat melepaskan lelah dengan duduk-duduk dibawah gazebo sambil menghirup udara segar bersama terpaan angin laut. Kawasan dengan luas lahan 3,5 ha ini merupakan kawasan yang strategis, karena sebagai jalur transportasi laut menuju obyek Wisata Taman LAut Karimun Jawa dan Pulau Panjang.

2. Pantai Tirta Samudra

Pantai Tirta Samudra atau yang dikenal dengan sebutan Pantai Bandengan terletak 7 Km senelah utara dari pusat kota. Pantai yang airnya jernih dan berpasir putih ini sangat cocok untuk lokasi mandi. Tak jarang para wisatawan yang dating sengaja melakukan mandi laut. Umumnya mereka anak-anak, remaja dan para wisatawan manca Negara. Biasanya saat yang paling disuka adalah pada waktu pagi hari dan di saat sore hari menjelang senja dimana akan tampak panorama sunset yang memukau.

3. Kepulauan Kariminjawa

Keindahan panorama alam seperti terumbu karang, rumput laut, dan padang lamun dengan biota laut yang beraneka ragam, hutan mangrove, gunung dan sisa hutan tropis dataran rendah, semuanya dalam hamparan yang masih alami sehingga menjadikan kepulauan Karimunjawa sebagai Taman Nasional Laut. Kepulauan ini secara administratif merupakan kecamatan dari wilayah kabupaten Jepara, yang berlokasi sekitar 45 mil arah barat laut kota Jepara. Luas wilayah teritorial Karimunjawa adalah 107.225 ha, sebagian besar berupa lautan (100.105 ha), luas daratannya sendiri adalah 7.120 ha. Daerah ini beriklim tropis yang dipengaruhi oleh angin laut yang bertiup sepanjang hari dengan suhu rata-rata 26 s.d. 30 derajat Celcius, dengan suhu minimum 22 derajat Celcius dan suhu maksimum 34 derajat Celcius.

Kekayaan flora dan fauna Karimunjawa membuatnya menjadi begitu mempesona. Daerah ini memiliki beberapa jenis ekosistem flora, yaitu ekosistem terumbu karang, hutan mangrove (padang lamun), hutan pantai, dan hutan dataran rendah. Di sisi lain, fauna pun bervariasi, seperti rusa dan kera ekor panjang maupun fauna akuatik yang terdiri atas 242 jenis ikan hias dan 133 genera akuatik. Selain itu, di lokasi ini terdapat pula jenis fauna langka yang berhabitat di pulau Burung dan pulau Geleang, seperti burung elang laut dada putih serta dua jenis penyu, yaitu penyu sisik dan penyu hijau.

Daya tarik khusus bagi wisatawan

· Panorama laut yang indah bagai telaga dengan gugusan kepulauan yang tersebar.

· Hamparan pasir putih yang membentang di kawasan pantai maupun diseluruh pulau

· Dapat melakukan kegiatan hiking, snorkeling, diving, Fishing/memancing, dayung dan sebagainya

· Menikmati keindahan biota laut dengan aneka ragam ikan hias dan bermacam karang laur yang menarik.

· Masih terdapat jenis satwa langka seperti menjangan, landak, trenggiling, ular kedor, burung garuda dan ikan lele tanpa patil.

· Gunung dengan penghijauannya hutan tertutup yang masih perawan.

· Dapat menyaksikan ikan hiu, kerapu, lemuna, tripang di keramba.

· Bila perjalanan memakai kapal laut, dapat menikmati iringan ikan lumba-lumba di sebelah kapal

Kabupaten Jepara memiliki potensi wisata tersembunyi yang belum terjamah, diantara deretan pantai pasir putih yang dimiliki kota Jepara tersimpan juga potensi investasi yang sangat menguntungkan. Berikut ini kesimpulan dari perhitungan kelayakan usaha hotel dan resort di kota Jepara,

A. PENILAIAN INVESTASI DENGAN BERBAGAI KRITERIA

Nilai investasi : Rp 7.450.250.000

Usia ekonomis : 5 tahun

Suku Bunga : 20 %

ARR : 25 tahun

Pay Back : 4 Tahun

Metode depresiasi : Metode Garis Lurus

Harga perolehan : Rp 6.899.125.000

Nilai Sisa : Rp 690.000.000

TABEL ALIRAN KAS

Keterangan	EAT	Depresiasi	Cash Inflow
Tahun ke-0	Rp -	Rp -	Rp (7.450.250.000)
Tahun ke-1	Rp 1.920.922.500	Rp 1.241.825.000	Rp 3.162.747.500
Tahun ke-2	Rp 2.059.991.500	Rp 1.241.825.000	Rp 3.301.816.500
Tahun ke-3	Rp 3.088.116.500	Rp 1.241.825.000	Rp 4.329.941.500
Tahun ke-4	Rp 3.285.537.500	Rp 1.241.825.000	Rp 4.527.362.500
Tahun ke-5	Rp 3.492.814.500	Rp 1.241.825.000	Rp 5.424.639.500

TABEL PERHITUNGAN KELAYAKAN INVESTASI

	Kriteria	Hasil	Kesimpulan
1	Average Rate of Return (ARR)	0,74	LAYAK
2	Payback Period (PP)	2 Tahun 3 Bulan	LAYAK
3	Internal Rate of Return (IRR)	0,42	LAYAK
4	Net Present Value (NPV)	Rp 3.622.858.096	LAYAK
5	Profitability Index (PI)	1,49	LAYAK